Ci si può sciogliere dal compromesso se all’appartamento manca l’abitabilità?
Hai firmato il compromesso della casa che intendi acquistare: in realtà hai fatto le cose in fretta per non perdere l’affare. Un attico in pieno centro è sempre stato il sogno della tua vita e ora hai trovato l’occasione che fa per te. Ma, dopo aver fatto visionare l’appartamento a un tecnico, ti accorgi che manca l’abitabilità e difficilmente il Comune te la darà se non farai dei lavori al tetto particolarmente costosi. Il che non rientra nelle tue possibilità economiche. Cosa fare in questi casi? La data per il rogito è imminente e di firmare proprio non hai alcuna voglia, anche perché ti senti preso in giro. Come comportarsi se manca il certificato di agibilità? Lo spiega una recente sentenza della Corte di Appello di Milano [1].
Secondo i giudici milanesi, se il venditore non consegna, all’atto della firma del compromesso il certificato di abitabilità dell’immobile, il futuro acquirente può sciogliersi dal contratto preliminare e chiedere indietro tutti i soldi già versati a titolo di caparra. In altre parole non sarà tenuto a recarsi dal notaio per il rogito e il definitivo passaggio di proprietà. Inoltre, è possibile anche chiedere il risarcimento del danno se si riesce a dimostrare, ad esempio, di aver sostenuto delle spese o di aver perso qualche offerta concorrente parimenti conveniente.
Non è la prima volta che la giurisprudenza enuncia il principio secondo cui, se manca l’agibilità ci si può rifiutare di rogitare. In passato già il tribunale di Trento e la Cassazione avevano sposato lo stesso principio. Funzione infatti della vendita è di garantire l’uso di un immobile, che è la funzione tipica del contratto, senza la quale l’acquirente non avrebbe ragione di impegnarsi. Insomma, per dirla in parole giuridiche, l’assenza dell’abilità costituisce un «inadempimento essenziale» che giustifica la «risoluzione del contratto».
Se nel preliminare il venditore si impegna a garantire «l’alienabilità dell’immobile, in merito al quale rilascerà le dichiarazioni 
dovute per legge in sede di stipula del contratto definitivo», ben può riservarsi di presentare l’agibilità in un momento successivo ossia davanti al notaio. Ma se anche in tale sede il certificato dovesse mancare, l’acquirente non è tenuto a firmare il contratto definitivo e ben può sciogliersi da ogni vincolo. Infatti, si legge nella sentenza in commento, l’agibilità è un elemento essenziale per vivere, utilizzare e quindi anche vendere l’immobile. Né rileva il fatto che l’immobile, di fatto, sia ormai agibile perché tutti i lavori sono stati compiuto ma si è solo in attesa del rilascio del certificato da parte del Comune, poiché è il documento ciò che più conta. Per cui – proseguono i giudici – l’inadempimento da parte del venditore non è escluso dalla «eventuale effettiva ricorrenza dei requisiti per il riconoscimento della agibilità, se manca il relativo certificato».
I precedenti della Cassazione
In passato la Cassazione ha detto che [2]: «Il rifiuto dell’acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un bene immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune – nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore – è giustificato perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali».
Sempre la stessa Corte [3] ha anche detto che «nella vendita di immobili destinati ad abitazione, il venditore-costruttore ha l’obbligo non solo di trasferire all’acquirente un fabbricato conforme all’atto amministrativo di assenso alla costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l’agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio. L’inadempimento di questa obbligazione è “ex se” foriero di danno emergente, perché costringe l’acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l’immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all’alienazione a terzi».
Le sentenze
Ecco una rassegna delle sentenze più significative sul tema.
Tribunale Trento, sez. II, 13/02/2017, n. 158
La mancata predisposizione dei certificati di agibilità, di abitabilità e di conformità alla concessione edilizia, rappresentano condotte omissive tali da configurare un inadempimento di non scarsa importanza, ex art. 1455 c.c., atteso il fondamentale interesse dell’avente causa a ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la sua tipica funzione economicosociale e a soddisfare i bisogni che lo hanno indotto all’acquisto, ovvero la fruibilità e la commercialità del bene. L’omissione determina, dunque, la risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare per inadempimento del promissario alienante.
Cassazione civile, sez. II, 06/07/2011, n. 14899
La mancata consegna dei certificati di abitabilità o agibilità e conformità alla concessione edilizia giustifica la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento di non scarsa importanza imputabile al promittente venditore, avendo l’acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali [4].
Cassazione civile, sez. II, 31/05/2010, n. 13231
In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene; e la risoluzione non può essere pronunciata ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda [5].
Cassazione civile, sez. II, 27/11/2009, n. 25040
La mancata consegna del certificato di agibilità dell’immobile oggetto del contratto, avente destinazione non abitativa, legittima il promissario acquirente a rifiutare la stipula dell’atto pubblico di trasferimento.
Tribunale Padova, 12/10/2005, n. 2525
Nel caso di cessione di immobile ad uso commerciale, qualora nel preliminare fosse stata indicata una data di consegna e nel definitivo stipulato in data successiva si sia fatto esplicito riferimento al fatto che l’immobile era privo dell’agibilità, concordando una data per l’ottenimento della stessa a carico del venditore, si deve ritenere che con il definitivo si sia superata ed espressa una nuova volontà comune sul punto data di consegna, atteso che senza l’agibilità l’immobile non può essere utilizzato.
Posto allora che la questione della data di consegna dell’immobile agibile è stata esplicito oggetto della nuova negoziazione contenuta nel contratto definitivo, ne consegue che, per stessa volontà delle parti, la data di consegna indicata nel preliminare deve intendersi consensualmente superata ed assorbita dalla cit. clausola del contratto definitivo.